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2011年7月26日 火曜日

更新料についての最高裁判決

報道等により御存知のことと思いますが,
平成23年7月15日,
賃貸借契約における更新料についての,
最高裁判所の判決が出ました。

この事件については,
もし,更新料を定める契約が無効という判断がなされれば,
これまで更新料を支払っていた人が一斉に貸主に裁判を起こして,
返還請求訴訟の提起が多発することになるかもしれないと
言われておりました。
今回の最高裁判決では,更新料を定める契約は有効とされ,
賃貸業を営む方々は安堵されたことと思います。

本判決のポイントは2つです。

第1に,
一般的に全ての更新料を定める契約の有効無効が争われたのではなく,
消費者契約法によって,更新料を定める契約が無効とされるかどうかが争われました。
そのため,本判決は,
消費者契約法の適用されるケースであることが前提になります。
消費者契約法が適用されるためには,

消費者と事業者の契約であることが必要です。
そのため,事業者同士の賃貸借契約には適用されません。

消費者と事業者の定義については,
消費者契約法に詳細な規定があります。

第2に,
本判決は,およそ一般的に更新料を定める契約が有効であると認めたのではなく,
更新料の規定が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されている場合で,
賃料の金額や更新される期間等に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り,

という条件を付けたうえで有効と認めました。

そのため,
更新料の支払いについての約束が契約書に明確に記載されていなかったり,
更新料があまりに高額で,しかも,更新される期間が短いというケースでは,
やはり無効とされる余地があるということです。

そのような事件が最高裁まで争われることになれば,
今回の判決とは異なる判決が下される可能性があります。

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